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人间很精彩,房子不值得
发布日期:2019-09-07 03:23:14    来源:未知    作者:JIC投资观察    浏览量:6

寒冬启示录

作者:子木

来源:子木聊房(zimuliaofang) 已获授权

“曾经的辉煌,就此褪去。这是时代的选择,也是最好的归宿。”这句话是在一位离职房企高管的微信朋友圈看到的。

其实这位朋友只是冰山一角,房地产寒潮来临,整个行业不太好过。

业界一位资深地产人说,2018年光A股地产公司的董事长离职人数就已经达到了30人,再往下走是基层员工,更是活在惶恐之中,有的被裁员拿不到赔偿,日夜奔波劳动仲裁,有的甚至请来风水师算卦保命……

那么,房企走到如今这步缘由是什么?困境中的房企是否该被解救?这对于购房者又意味着什么呢?

毕竟,欠的债,终究要还。

从1998年房改到如今,中国房地产也就走过了短短20余载。但这20年,既成就了一批批顶级富豪,也让了年轻人背上沉重的负担。贫富差距被迫拉升,实体经济被逼倒退,年轻人的三观和梦想在房贷压力中颤颤巍巍。

那么是什么,让中国房地产在二十年内变化如此之快呢?

答案是杠杆。

房地产属于资金密集型的高负债率行业,靠的是规模量和周转,一直玩的都是杠杆游戏,“一块钱钢镚做十块钱的事”。

但在这个行业,一直都遵循一个原则,就是开发商对房地产的总投资理论上是1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。而对实体工业企业而言,是1:2,1/3的资本金。

一般是开发商用自己的钱买地,融来的钱再进行开发。

然而,在房价经历几轮大涨后,房地产成为了中国最赚钱的生意,这个原则开始被一些人挑破,践踏。

那么现在全国房地产商的融通量是多少呢?

保守估计是1:9,有的开发商已经达到了1:50,意味着如果你有一个亿的资金的话,可以撬动50亿的杠杆。

在利益的驱动下,开发商们开始肆无忌惮,银行跟着无所顾忌。尤其是房价大涨年,地王开始不断涌现,谁融资能力强谁就拿到地王,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了。

多年杠杆游戏的疯狂,让这个行业膨胀起来。一些开发商的债务达到了95%,只要房价下行,就会有开发商倒闭,最后老百姓买账。

如果资金量大的话还会引发系统性金融风险,房产绑架了金融,当年海南和鄂尔多斯经济危机就是这么来的。

杠杆透支,催生了巨大的房地产泡沫,同时也把房地产送进了高风险行业名单。

2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过 85%,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。

而且,这里面部分房企的融资渠道杂七杂八,有的还通过信托、资管计划等各类非银行渠道融资,层层嵌套,互相纠葛,风险被进一步放大,如果房地产市场出现剧烈波动,后果也很容易想得到。

这就是为什么说,调控政策是为了稳房价的,而不是降房价的。如果房价跌下去,没人买房子了,房企无法还款,用什么还银行的钱?

2016年5月9日,《人民日报》刊登了著名的《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,提出“三去一降一补”(去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板)五大重点任务,明确了未来几年经济金融的重点工作。

文中,还有一句极为巧妙的论断犹言在耳:

“树不能长到天上。”

随后,房地产去杠杆的攻坚战正式吹响了号角,而这也是如今整个房地产陷入寒冬的源头。开始是要求提高房地产的信贷资质,到后来下令严防任何资金违规流入房地产。

如今房地产行业陷入危机,这又该怪谁呢?“这是时代的选择,也是最好的归宿”。

开发商不好过,购房者似乎也没好到哪去。

不久前,深圳朋友圈被一篇文章刷屏了,题目为“深圳出现断供潮,大量7折拍卖房入市抛售”。

一个是“断供”,一个是“7折”,这两个字眼拼在一起,好像在告诉人们,深圳楼市已判死刑,房价即将一泻千里。

在这篇文章中,主要论据有两点:

其一是今年阿里网络拍卖的深圳法拍房,突然大量入市,相对去年激增了222.5%,说明深圳断供者居多,购房者已经不堪重负;

其二房源以7折抛售,说明持房者心态已崩,迫不得已选择抛售,如果按照500万一套房子的话,相当于凭空让利150多万。

楼市每当下行,消息嘈杂,什么信息都能被编造出来。这次断供潮文章突然爆发,前有专门靠法拍房吃饭的中介夸大其词拉客户,后有不负责任的编辑七拼八凑博眼球。

但最终,这些人还是挟持了人们的认知。后来官方也特地出来辟谣。事件虽及时得到了遏止,但是消息还是传到了全国各地购房者的耳朵里。

断供这个词,在楼市异常敏感。

如若断供潮来袭,往往意味着房价会加速泄底,在崩盘边缘徘徊。例如90年代的日本和香港,08年的美国,在楼市崩塌前夕,均看到了大规模购房者弃房断供现象。

哪类人最容易断供呢?简单来说,就是现金流实在无法支撑起月供的人群。

在中国,弃房断供无疑是最糟糕的决定,意味着个人财富破产,信用也被拉入黑名单,对今后的生活影响非常大,贷款、出行甚至工作都会受到限制,万般无奈,没有人会愿意选择断供。

有两类人很危险,一类是加了高杠杆连环套房的炒房客,另一类是家底成了首付,日常收入不稳定还背着高杠杆购房的刚需。

前者把楼市奉为赌场,专赌楼市小周期,以房养房,甚至敢用几百万套几千万的杠杆。如果房价一旦开始下跌,房子短时间无法出手,杠杆窟窿越滚越大,直接性破产。

而后者就更多了,家底都用于首付,月供压力巨大,几乎透支整个家庭收入,不敢跳槽不敢离职,成为了典型的房奴。如果工作一旦动荡,收入缩水,就会陷入断供的尴尬境地。

所以,断供潮出现的原因,一部分是房价暴跌引发炒房客杠杆危机;另一部分则是由于经济下行,行业不景气带来的失业潮。

那么房价下跌,跌多少会引发断供潮呢?

拿美国2008年次贷危机举例。2000年到2005年,美国房地产一片火爆,很多人想借着这一波行情赚一笔,开发商也想多卖房,于是推出了“0首付”买房业务。

但是2006年,美国楼市急转直下,房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款。有的人看到房价跌破已经交给银行的钱,意味着再交房贷就是赔钱,于是房贷违约不断出现,最终造成了经济危机。

简单来讲就是,当继续还房贷是在放大亏损时,这个时候,就会出现断供现象。

这对于刚需还好,但是对于炒房客来讲就不一定了。还记得当初环京北三县房价下跌30%时,炒房客为了不断供而选择大量抛售房产,最后导致环京房价一夜腰斩,也是这么来的。

30%,一直都是中国购房者的心理防线。

一直以来,有一个问题都颇有争论。就是,房价下跌,银行会不会收走你的房子?

因为房贷也属于抵押贷款,所购住房就是抵押品。如果房价下跌,抵押品贬值,银行不但要求购房者继续偿还月供,而且还有权要求购房者继续补充抵押品,用来减少银行贷款风险。

这个均在美国、日本房地产危机中出现过。结果,很多人被逼无奈,只剩下了上天台的最后一条路。

在中国,这种事情也发生过。一次是97年的香港,另一次是2008年的深圳。当时深圳断供潮非常严重,法院“门庭若市”。

但是经过一轮接一轮的官司,银行突然想明白了:强行让债务人补充抵押其实是错误的。

首先是房子一来没有交易所公开市场报价去计算欠抵押多少,二来每个房子的就算户型完全相同,也是一房一价,因为装修、保护、楼层都各不相同,银行如果提出根据多少的单价这个房子欠抵了,房主肯定不认同银行提出的单价。

如果银行提出要执行追加抵押,业主不同意的话,法庭上银行都没法举证欠抵,如果再退一步,银行打赢了官司,如果是唯一住房,法院根本就不会强制执行。

其次最重要的是:

对个人住房来说,银行一旦要追加抵押品,大多数抵押人立马连月供都不付了,直接选择跑路,到时候想找他们还债都难。

银行要的是利息,而不是房子,况且收回的房子在当时的行情下根本卖不了几个钱,必然吃亏。而且,银行报表上如果要去增加抵押品,那资产就至少变为可疑资产了。

最后银行决定不搞国外这一套了,显得不“人性化”。而是换了一个思路:即使房价跌多少,只要购房者能按时偿还月供,就认为是优质用户。

从法律规定层面,银行(作为抵押权人)有权要求补足抵押物的情形,只限于因为抵押人(买房人)过错导致抵押物价值降低的情况。因市场原因导致的房价下跌不属于这一情况,因此从法律规定层面,银行没有权利作此要求。

有人说,中国房地产业发展如此迅速,堪称奇迹。这个不赞同。

如果按规模来讲,开发商已经在中国大大小小城镇中盖了2.74亿套房子,规模巨大任何国家都无法与之较量,的确是发展迅速,但房子质量呢?

尤其是近两年,限价政策出台后,一些开发商想的并不是履行当年样板房承诺,舍去利润从一而终,而是想尽办法偷工减料,追求增长,从豪宅到小平米刚需盘无一幸免。购房者掏尽一辈子积蓄,购买一套担惊受怕的房子,这个行业是发展迅速还是停滞不前呢?

如今房地产因去杠杆和楼市低迷陷入困境,拔高了房企开发门槛,这个行业势必会遭受一场规模空前的行业大洗牌,洗去那些资质不够,出尔反尔,动不动烂尾的劣质开发商,相信也是老百姓想要看到的结果。

卖房市场动荡,买房市场受益,自古以来有之。

从今年10月开始,开发商们就开始上演一场场“花式求生”的大剧,有的降价抛盘,有的赔本甩卖,有的为了吸引购房者的目光,还玩起了人体描绘。相信未来大家还会看到越来越多的花式表演。

而对于购房者来说,2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期,而按目前的房价走势推算,明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条,届时为了回款保命,会有大量房企选择打折抛盘,议价空间可能会更大。

但这个窗口契机不会太久,因为小型房企摔倒会有大房企接盘,无关大局,但是如果政策不放开,楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境。

但最后,还是要劝诫大家,虽说房价长期是大概率上涨的资产,但是很多购房者都无法扛过一个周期的涨跌,所以一定要让自己保持充足的现金流,不要让自己陷入断供边缘。

人间很精彩,房子不值得。

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